銷售自有房屋需要辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照嗎

李某等7人共同出資350萬元，經(jīng)過公開競(jìng)價(jià)購(gòu)得某金融機(jī)構(gòu)的一棟辦公大樓。李某等7人原打算設(shè)立一家公司，將該大樓作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，但因故沒有設(shè)立公司，大樓由此閑置。隨后，7名當(dāng)事人協(xié)商決定將該大樓改造成69套商品房及13間店面房對(duì)外銷售。截至被工商部門調(diào)查時(shí)，7名當(dāng)事人共銷售商品房6套、出租店面房2間。

分歧：

7名當(dāng)事人銷售自有房屋的行為屬于無照經(jīng)營(yíng)嗎？辦案人員對(duì)此有兩種不同意見。

第一種意見認(rèn)為，本案中的7名當(dāng)事人將辦公大樓改造、裝修成商品房及店面房對(duì)外銷售的行為，屬于房地產(chǎn)開發(fā)行為。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十條的規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。本案中，7名當(dāng)事人的行為屬于無照從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，辦案機(jī)關(guān)應(yīng)依法對(duì)其作出處罰。

第二種意見認(rèn)為，當(dāng)事人將辦公大樓改造、裝修成商品房及店面房銷售的行為，屬于房地產(chǎn)交易行為。相關(guān)法律和行政法規(guī)并沒有強(qiáng)制規(guī)定從事房地產(chǎn)交易須辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。因此，本案中的當(dāng)事人不應(yīng)受到處罰。

評(píng)析：

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是當(dāng)事人將辦公大樓改造、裝修成商品房及店面房對(duì)外銷售的行為屬于房地產(chǎn)開發(fā)行為還是房地產(chǎn)交易行為。筆者同意第二種意見，認(rèn)為本案當(dāng)事人的行為屬于房地產(chǎn)交易行為，不屬于無照經(jīng)營(yíng)，不應(yīng)受到處罰。

《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易作出了明確界定。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二條第三款的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二條第四款的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。顯然，本案當(dāng)事人對(duì)自有房屋進(jìn)行改造、裝修并轉(zhuǎn)讓、租賃的行為，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)行為，而屬于房地產(chǎn)交易行為，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和房屋租賃行為。

根據(jù)《物權(quán)法》第三十九條的規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。也就是說，本案當(dāng)事人有權(quán)處置其依法享有所有權(quán)的房屋，包括轉(zhuǎn)讓和租賃。《城市房地產(chǎn)管理法》沒有規(guī)定從事房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。換言之，《城市房地產(chǎn)管理法》沒有規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人或者房屋出租人必須到工商機(jī)關(guān)辦理注冊(cè)登記。所以，本案當(dāng)事人將自有房屋對(duì)外銷售、租賃，不需要辦理工商注冊(cè)登記、領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，其行為不屬于無照經(jīng)營(yíng)，不應(yīng)受到處罰。