10條證據(jù)鎖定物業(yè)公司強(qiáng)制收取裝修管理費

G市工商局接到多起群眾電話投訴，稱貴州H物業(yè)服務(wù)有限公司涉嫌濫收費。經(jīng)批準(zhǔn)，辦案機(jī)關(guān)2016年6月14日立案，及時對收費地點進(jìn)行現(xiàn)場檢查，鎖定了店堂告示的裝修辦理流程、收費提示以及向業(yè)主收費的憑證等關(guān)鍵性證據(jù)，對當(dāng)事人的相關(guān)人員、有關(guān)證人等進(jìn)行詢問。


　　
經(jīng)查，當(dāng)事人貴州H物業(yè)服務(wù)有限公司系貴陽市南明區(qū)花果園樓盤前期指定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。自2014年開始，H物業(yè)服務(wù)有限公司在未經(jīng)政府價格主管部門批準(zhǔn)、未與業(yè)主協(xié)商的情況下，利用其提供物業(yè)服務(wù)的獨占地位，設(shè)定了交房業(yè)主每戶辦理裝修許可證的不合理條件，強(qiáng)行向業(yè)主收取裝修管理費，否則不予開通水電、不許業(yè)主進(jìn)場裝修，共收取裝修管理費715200元。
　　
辦案機(jī)關(guān)認(rèn)為，當(dāng)事人H物業(yè)服務(wù)有限公司的行為違反了《貴州省反不正當(dāng)競爭條例》第八條“公用企業(yè)或者其他依法具有獨占地位的經(jīng)營者，不得采取下列限制競爭的行為”的規(guī)定，屬于第（四）項“對不接受其不合理條件的用戶、消費者，拒絕、中斷、削減供應(yīng)相關(guān)商品、服務(wù)或者濫收費用”規(guī)定的情形。根據(jù)《反不正當(dāng)競爭法》第二十三條的規(guī)定，辦案機(jī)關(guān)責(zé)令當(dāng)事人H物業(yè)服務(wù)有限公司改正違法行為，對當(dāng)事人作出罰款15萬元的處罰。
 
證據(jù)收集
　　
證據(jù)一：現(xiàn)場筆錄。證明執(zhí)法人員現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)當(dāng)事人在其經(jīng)營場所以店堂告示明確告知業(yè)主必須交付費用辦理裝修許可證，業(yè)主按照當(dāng)事人的要求交費、辦理裝修許可證的事實。
　　
證據(jù)二：收費告示照片。證明當(dāng)事人以店堂告示明確了交費項目和金額，業(yè)主必須交付費用、沒有選擇余地的事實。
　　
證據(jù)三：裝修辦理流程告示照片。證明業(yè)主需要先交費才能辦理裝修許可證，辦理裝修許可證后才能進(jìn)場裝修的事實。
　　
證據(jù)四：收費收據(jù)。證明當(dāng)事人向業(yè)主實際收取了費用的事實。
　　
證據(jù)五：裝修申請辦理臺賬、裝修許可證。證明業(yè)主不得不申請辦理裝修許可證的事實。
　　
證據(jù)六：裝飾裝修管理協(xié)議。證明當(dāng)事人與業(yè)主簽訂的裝修管理協(xié)議為格式條款，業(yè)主無法選擇，不得不接受的事實。
　　
證據(jù)七：當(dāng)事人提供的收費統(tǒng)計表。證明當(dāng)事人違法收取裝修管理費的事實。
　　
證據(jù)八：當(dāng)事人財務(wù)經(jīng)理的詢問筆錄。證明當(dāng)事人違法收取裝修管理費的事實。
　　
證據(jù)九：當(dāng)事人物業(yè)經(jīng)理、客服主任的詢問筆錄，業(yè)主的調(diào)查筆錄。證明當(dāng)事人收費未經(jīng)政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門定價或批準(zhǔn)，未與業(yè)主協(xié)商的事實。當(dāng)事人在裝飾裝修管理協(xié)議中擬定收費的格式條款，業(yè)主必須簽字同意，不能對收費內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商、作出修改的事實。業(yè)主不接受當(dāng)事人的不合理條件就不能開通水電、進(jìn)場裝修的事實。
　　
證據(jù)十：營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、相關(guān)人員的身份證明復(fù)印件、職位證明。證明當(dāng)事人及相關(guān)人員的主體資格情況。
法律適用
 
一、當(dāng)事人屬于依法具有獨占地位的經(jīng)營者

將當(dāng)事人認(rèn)定為依法具有獨占地位的經(jīng)營者，是對本案當(dāng)事人予以處罰的前提。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十三條的規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。由于一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理，業(yè)主入住后只能被動接受小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，不能隨意更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。尤其是建設(shè)單位前期選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主領(lǐng)取房屋鑰匙、開通水電、實施裝修等入住前的基本需求都必須依賴其配合，應(yīng)認(rèn)定當(dāng)事人為依法具有獨占地位的經(jīng)營者。

二、本案不宜定性為濫收費用
　　
如果將當(dāng)事人的行為定性為濫收費用，需要考查其收費行為是否有國家規(guī)定的相應(yīng)收費標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。
　　
經(jīng)多方了解，辦案機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)我國目前對物業(yè)相關(guān)服務(wù)沒有法定統(tǒng)一的收費標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第四十條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第六條、第七條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
 
具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。辦案人員向物價部門了解后得知，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費沒有納入政府指導(dǎo)價，而是市場調(diào)節(jié)價。
　　
對不接受其不合理條件的用戶、消費者拒絕、中斷或者削減供應(yīng)相關(guān)商品這一違法行為，《貴州省反不正當(dāng)競爭條例》、國家工商總局《關(guān)于禁止公用企業(yè)限制競爭行為的若干規(guī)定》中均有規(guī)定。最終，辦案機(jī)關(guān)引用前者定性處罰，具體處罰金額轉(zhuǎn)到后者確定。

辦案啟示
　　
一是要善于抓住關(guān)鍵性證據(jù)。本案中最關(guān)鍵的證據(jù)是店堂告示的裝修辦理流程、收費提示以及向業(yè)主收費的憑證。執(zhí)法人員第一時間鎖定了這些證據(jù)，掌握了調(diào)查的主動權(quán)。
　　
二是對復(fù)雜案件要多方收集資料，認(rèn)真研究法律、法規(guī)和規(guī)章，確保處罰有理有據(jù)。
　　
三是要抓住民生和群眾關(guān)心的重點開展執(zhí)法辦案。物業(yè)服務(wù)行業(yè)與業(yè)主的矛盾較為突出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)意識差、履職不到位、侵占業(yè)主利益等現(xiàn)象時有發(fā)生，業(yè)主個人面對物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往處于弱勢地位，愿意主動舉報企業(yè)違法行為并積極配合調(diào)查。